가계약, 알고 하셔야 합니다

부동산 거래를 하다 보면 한 번쯤은 접하게 되는 말이 있습니다. 바로 ‘가계약’입니다.

매매나 임대차 계약을 체결할 때, 정식 계약금을 납부하기에 앞서 그 일부를 먼저 건네는 것을 흔히 가계약이라고 부릅니다.

실무에서 상담을 받다 보면, 이미 가계약을 마친 상태에서 문제가 생겼다며 찾아오시는 분들이 적지 않습니다.

건물 매수를 결정하고 가계약금으로 수천만 원을 보냈더니 상대방이 일방적으로 계약을 깨겠다고 한다거나, 반대로 임대차 계약을 위해 가계약금을 건넸는데 본인 사정이 바뀌어 다른 곳과 계약을 맺고 싶다거나 하는 경우들입니다.

이런 상황이 생각보다 법적으로 복잡하게 흘러가는 이유가 있습니다. 가계약에 관한 법리가 아직 명확히 정립되어 있지 않기 때문입니다.

이 글에서는 가계약의 기본 개념부터 분쟁이 발생했을 때의 처리 방식까지 가능한 한 알기 쉽게 설명드리겠습니다.

계약금과 가계약금

계약금은 계약의 성립을 확인하는 의미로 먼저 지급하는 돈으로, 통상 전체 거래금액의 10% 수준입니다.

계약금은 계약 성립의 증거가 되고, 필요한 경우 계약 해제의 수단이 되며, 손해배상의 기준으로도 기능합니다.

가계약금은 이름에서 짐작할 수 있듯이, 계약금 전액을 한꺼번에 납부하지 않고 그 일부를 먼저 지급하는 것을 말합니다. 법률상 공식 용어는 아닙니다.

부동산 거래에서 계약금이 수천만 원에 이르는 경우가 많은데, 계약 초반에 그 전액을 한 번에 마련하기 어려운 현실에서 비롯된 관행입니다.

가계약금을 지급하고 거래가 순조롭게 마무리된다면 아무런 문제가 없습니다. 그러나 어느 한쪽이 계약 이행을 거부하는 상황이 되면 사정이 달라집니다.

상황별 법적 판단 기준

구체적인 사례를 들어 설명드리겠습니다.

9억 원짜리 아파트를 매수하기로 하고, 계약금 9천만 원 중 우선 2천만 원만 가계약금으로 지급했습니다.

그런데 이후 집값이 오르면서 매도인이 계약을 파기하겠다고 나섰습니다.

계약금 9천만 원이 전부 지급된 상황이었다면 문제는 단순합니다. 매도인은 받은 계약금에 같은 금액을 더하여 총 1억 8천만 원을 반환하면 계약을 해제할 수 있습니다.

그렇다면 가계약금만 지급된 경우에는 어떻게 될까요.

첫째, 위약금 약정이 있는 경우입니다.

가계약 체결 시 공인중개사를 통해 “매도인 위약 시 배액 상환, 매수인 위약 시 포기”라는 조항을 함께 약정하는 경우가 있습니다.이러한 약정이 존재한다면 그것이 우선 적용됩니다. 앞의 사례라면 매도인은 수령한 가계약금 2천만 원에 위약금 2천만 원을 더한 총 4천만 원을 반환해야 계약을 해제할 수 있습니다.

둘째, 별도 약정이 없는 경우에는 계약 성립 여부를 따져야 합니다.

위약금 약정이 없다면, 먼저 계약 자체가 성립했는지를 검토해야 합니다. 계약 성립 여부는 통상 계약금 납부와 계약서 작성이 핵심 기준이 되는데, 가계약은 이 두 가지가 모두 갖춰지지 않은 경우가 많습니다. 계약이 성립되지 않은 것으로 판단된다면 해제의 문제 자체가 발생하지 않고, 매도인은 수령한 가계약금 2천만 원만 반환하면 됩니다.

셋째, 별도 약정은 없지만 계약이 성립한 경우입니다.

이것이 가장 까다로운 경우입니다. 대법원은 계약금의 일부만 지급된 상태에서 매도인의 계약 해제를 쉽게 인정하지 않는다는 입장을 취하고 있습니다. 나아가 해제가 허용된다 하더라도, 반환 금액의 산정 기준은 실제 지급받은 가계약금이 아니라 약정된 계약금 전액이 되어야 한다고 판시한 바 있습니다(대법원 2007다73611 판결, 2014다231378 판결).

해당 판례가 해제 자체를 허용한 것인지에 대해서는 해석의 여지가 있습니다만, 저는 이미 수령한 가계약금과 아직 받지 않은 나머지 계약금을 합산한 금액을 반환할 때 비로소 해제가 가능하다는 취지로 이해하는 것이 타당하다고 봅니다. 그래야 형평에도 부합하기 때문입니다. 앞의 사례에 대입하면, 매도인이 계약을 해제하려면 이미 받은 2천만 원과 약정된 계약금 9천만 원을 합한 1억 1천만 원을 반환해야 한다는 결론이 됩니다.

가계약을 해야 한다면

가계약 자체를 피하라고 조언하는 분들도 있습니다. 그러나 마음에 드는 매물을 앞에 두고 계약금이 부족하다는 이유만으로 포기하기 어려운 것이 현실입니다.

가계약을 진행하셔야 한다면, 최소한 가계약금에 관한 사항만이라도 서면으로 남겨두시기를 권합니다. 정식 계약서 작성이 어려운 상황이라면 문자메시지라도 활용하십시오.

그리고 분쟁이 발생한 경우에는 위에서 살펴본 바와 같이 상황에 따라 결론이 크게 달라질 수 있으므로, 반드시 전문가의 조언을 구하시기 바랍니다.

가계약금은 대부분 천만 원을 훌쩍 넘는 금액입니다. 상담을 통해 계약 성립이 인정되어 위약금을 받아내신 분도 있었고, 반대로 계약 성립이 부정되어 가계약금만 돌려받는 것에 그치신 분도 있었습니다. 법적으로 받을 권리가 있다고 해서 실제로 받는 것은 또 다른 문제입니다. 내용증명을 보내어 상대방이 응하면 다행이지만, 그렇지 않으면 가압류나 지급명령 같은 법적 절차까지 고려해야 할 수 있습니다.

가계약을 마치셨다면 이미 대출이나 이사 일정까지 계획하고 계신 경우가 많습니다. 문제가 생겼을 때는 신속히 대응하실수록 유리합니다. 시간이 지날수록 손해는 누적되고, 그것을 사후에 보전받기는 점점 더 어려워지기 때문입니다.