임대차

임대차

임대차는 우리 대부분이 살면서 한 번쯤은 겪게 되는 가장 익숙한 계약입니다. 그러나 임대차계약의 상당수는, 우리나라 전세 특유의 문화로 인해 보증금이라는 큰 금액이 오가기 때문에, 임차인에게는 물론 임대인에게도 결코 가볍게 다룰 수 없는 중요한 것입니다. 그래서 임대차에 관하여 분쟁이 생기면 임대인도 임차인도 아주 큰 스트레스를 받게 됩니다.

임차인의 입장에서

가장 중요한 것은 '보증금을 온전히 돌려받는 것'입니다.

이를 위해 계약을 맺기 전부터 계약의 종료에 이르기까지 전방위적인 위험 요소를 치밀하게 살펴야 합니다.

1 계약 체결 단계의 위험 요소 선제적 진단

계약을 맺을 때는 위험 요소를 미리 살펴야 합니다. 등기부상 저당권 등 선순위 권리가 설정되어 있지는 않은지 확인하는 것이 기본이지만, 저당권이 설정되어 있지 않은 건물을 찾는 것도 쉽지 않습니다. 

계약 시 핵심 검토 수칙
실거래가 및 보증금 비율 : 부동산 실거래가 시세가 보증금에 비해 너무 위협적이지 않은지 반드시 확인하십시오. 이는 '깡통 전세'의 단초가 됩니다.
보증보험 연장 가능 여부 : 시세 하락 등의 사유로 갱신 연장이 거절되어 전세금을 날리는 위험을 조심해야 합니다.
임대인이 법인인 경우 : 법인 임대인은 보증금 반환을 둘러싼 위험의 성격이 달라질 수 있어, 계약 단계에서부터 신중한 검토가 필요합니다.
2 임대차 기간 중의 돌발 상황 (중도해지 및 수선의무)

임대차 기간 중에는 부득이한 사정으로 임대차를 중도에 해지할 수 있는지, 또 임대목적물에 하자가 생겼을 때 임대인이 적절한 수선의무를 이행하는지가 중요합니다. 

중도 해지 합의 문구 분석 "새 임차인을 구해놓는 해지 조건" 약정 등은 세부 표기 문맥에 따라 상이한 해석 소지가 발생하므로 꼼꼼히 확인해야 합니다.
수선의무 태만 대항권 반복된 수선 거부는 명백한 채무 불이행에 따라 계약 해지권으로 연결 가능하나, 실질적인 법률 구성은 매우 까다롭습니다.
3 임대차 종료 단계 (임차권등기명령)

임대차가 종료될 때에는 보증금을 안전하게 돌려받기 위한 조치가 필요합니다. 특히 보증금을 돌려받지 못한 채 이사를 가야 하는 상황이라면, 대항력과 우선변제권을 유지하기 위해 임차권등기명령을 적절한 시점에 신청해 두는 것이 무엇보다 중요합니다. 

임차권등기 핵심 팁

임차권등기명령은 법문언상 임대차가 종료된 이후에 신청이 가능한데, 만약 임대차 종료 직후에 바로 새로운 집으로 이사가서 잔금을 지급해야 하는 등의 사정이 있다면 미리 신청하는 것이 가능할 수 도 있습니다.

임대인의 입장에서

정당한 권리 보장과 불필요한 마찰의 선제적 소화

임차인의 불법적 조치에 합법적으로 방어하고 리스크를 줄이기 위한 적절한 법적 대응이 필요합니다.

임차인이 차임을 계속 미지급하거나, 계약이 끝났음에도 목적물에서 퇴거하지 않는 문제가 발생할 수 있습니다. 그리고 드물게는, 임대인이 목적물의 보존을 위해 마땅히 해야 할 수선의무를 이행하는 과정에서 오히려 임차인과 마찰이 생기는 경우도 있습니다. 임대인으로서 정당한 권리를 지키면서도 불필요한 분쟁을 피하기 위해서는, 각 상황에 맞는 적절한 법적 대응이 필요합니다.

보증금 반환 실무상의 위험한 관행

보증금반환과 관련해서, 신규 임차인이 들어오면 신규 임차인으로 부터 받은 보증금으로 기존 임차인에 대한 보증금반환채무를 이행하는 경우가 부동산 실무에서 관행처럼 이루어지고 있는데, 우리 법원이 이를 인정하고 있지 않으므로 주의가 필요합니다. 특히 임대차가 중도해지되는 경우 보증금을 급하게 반환하여야 하는 경우가 생길 수도 있습니다.

LAW OFFICE PAN

저희 법률사무소는

임대차 관련 분쟁 및 전세금 회수 문제는 단순 일회성의 분쟁으로 끝나지 않습니다.
임대차보증금 반환청구, 임차권등기명령 신청, 수선의무를 둘러싼 분쟁, 명도 및 차임 관련 문제에 이르기까지

임대차의 전 과정에서 임대인과 임차인 양측의 권리를 지켜 온 경험을 바탕으로,
여러분의 소중한 재산과 권리를 안전하게 지켜 드리겠습니다.

보증금을 관련 피해가 누적되고 있다면 한 시도 지체하지 말고 문의주시기 바랍니다.

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